Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma

​​Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (20) que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Alta rotativida​​de

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

Contrato at​​ípico

No campo normativo, Raul Araújo lembrou que a Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como ocorreu no caso dos autos.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, explicou o ministro.

Ativida​​de lícita

Em seu voto, Raul Araújo enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

“Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”, concluiu o ministro ao manter o acórdão do TJRS.​

Direito de propriedade

No início do julgamento, o relator, ministro Luis Felipe Salomão – que ficou vencido –, havia dado seu voto contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais. Para o ministro, essa modalidade não estaria inserida no conceito de hospedagem, mas, sim, no de locação residencial por curta temporada.

Além de entender que essa atividade não poderia ser enquadrada como estritamente comercial, Salomão considerou que, caso fosse permitido que os condomínios vedassem a locação temporária, haveria violação do direito de propriedade.

Segundo o ministro, o condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários.

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Segunda Seção fixa teses sobre atraso na entrega de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida.

Apesar de não ter havido determinação de suspensão da tramitação de processos nas instâncias ordinárias, de acordo com o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes tramitavam nos tribunais de todo o país e agora poderão ser decididas com base no precedente qualificado firmado pelo STJ.

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Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

​Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

 
A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações suce​​ssivas

Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 3​23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.
Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.
A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.
Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.
“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio. FONTE: STJ

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Taxas condominiais só podem ser executadas se ato estiver previsto, diz juiz

O condomínio não pode propor ação de execução de taxas condominiais, uma vez que boletos de cobrança emitidos pelo condomínio não constituem título executivo. Este é o entendimento do juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 4ª Vara Cível de Goiânia, ao acolher recurso de uma construtora proprietária de um imóvel.

O juiz ressaltou que as taxas condominiais só podem ser objeto de ação de execução se estiverem previstas na Convenção do Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral.

 
“As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, para serem executadas pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais, ou seja, para efetivamente retratarem uma obrigação certa, líquida e exigível, devem estar previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem obrigatoriamente acompanhar a petição inicial, sob pena de indeferimento ou extinção do feito”, diz Ribeiro de Oliveira.
O advogado Arthur Rios Júnior, que defendeu a construtora acionada pelo condomínio, explica a estratégia adotada no caso. “Somente os condomínios que aprovam as contribuições em assembleias gerais possuem tal prerrogativa. A maioria dos condomínios em Goiânia não atua desta maneira e está correndo o risco de ver suas ações extintas no Judiciário”, afirma.
Arthur explica que a ação de execução permite a negativação do nome do devedor, bem como a imediata constrição de bens deste. “Aos condomínios que não aprovam suas contribuições em assembleias, somente é possível a ação de cobrança, que demanda um longo tempo para chegar na fase de execução”, esclarece.

Fonte: Conjur

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LEILÃO DE IMÓVEIS – Intimação Pessoal do Devedor – Obrigatoriedade – Entendimento do STJ

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por EMBRACON ADMINISTRADORA
DE CONSÓRCIO LTDA., com fulcro no art. 105, inciso III, alínea “c”, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

 
“AGRAVO DE INSTRUMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO Presença dos requisitos a justificar a concessão da tutela provisória Leilão extrajudicial Intimação pessoal do devedor Necessidade Purgação da mora que pode ser efetivada até a arrematação – Decisão reformada Recurso provido” (fl. 131, e-STJ).

 
Os embargos de declaração foram rejeitados (fl. 315, e-STJ).No especial, alega a recorrente divergência jurisprudencial e violação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997. Defende a “nítida validade do leilão extrajudicial realizado pelo credor fiduciário, porquanto a Lei 9.514/97 não exige a prévia intimação pessoal do
devedor acerca da data de realização dos leilões, bem como, restam inaplicáveis as disposições do Decreto-Lei 70/66 aos contratos garantidos por alienação fiduciária” (fl. 340, e-STJ).

 
Contrarrazões às fls. 347/352 (e-STJ).

 
O recurso foi admitido na origem.

 
É o relatório.

 
DECIDO.

 
A irresignação não merece prosperar.

 
Cinge-se a controvérsia a perquirir se imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca do local, dia e hora da realização do leilão extrajudicial, realizado sob o rito da Lei nº 9.514/97, sob pena de invalidade da arrematação.
Com efeito, segundo o disposto no artigo 26, caput, da Lei nº 9.514/97, “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

 
Regulamenta o referido artigo de lei, em seus parágrafos, a intimação pessoal para fins de purgação da mora, consoante se observa:

 
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

 
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos conratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

 
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

 
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

 
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

 
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

 
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

 
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

 
§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27”.

 
De fato, não há no dispositivo legal acima transcrito, nem no subsequente – que trata do leilão propriamente dito – nenhuma referência expressa à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca de local, dia e hora da realização do leilão extrajudicial.

 
Ocorre que, em análise mais detida da legislação em comento, nota-se que o artigo 39 da Lei nº 9.514/97 dispõe, sem margem de dúvidas, que, às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta lei, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66.
Confira-se:

 
“Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que
se refere esta Lei:

 
I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto
de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema

 
Financeiro da Habitação – SFH;

 
II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº
70, de 21 de novembro de 1966”.

 
Os artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, por sua vez, preveem o procedimento de leilão extrajudicial de imóvel submetido à execução hipotecária de que trata o decreto.

 
Em tal âmbito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

 
Nesse sentido, apenas a título exemplificativo, porquanto no âmbito do Decreto-Lei a jurisprudência é caudalosa:

 
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS A ARREMATAÇÃO DEFEITO DA INTIMAÇÃO DO
EXECUTADO, NA FASE DE PRACEAMENTO DOS BENS. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO.

 
A arrematação na execução, constitui o ato mais importante do processo, eis que, e através dela que o devedor decai da propriedade de seu imóvel, mediante a alienação forçada. E como ato da maior valia (o da praça), o devedor deve ser intimado pessoalmente para ciência inequívoca do dia e hora de sua realização.

 
No conceito de intimação pessoal deve-se entender que o devedor, para a intimação, há de ser procurado no local onde efetivamente reside e não em qualquer outro, para que se não configure uma ciência por intermediação de pessoa.

 
Recurso provido. Decisão unanime”.

 
(REsp 36.383/SP, Rel. Ministro DEMÓCRITO REINALDO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 22/09/1993, DJ 25/10/1993)
“PROCESSUAL CIVIL – EXECUÇÃO HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL – LEILÃO – NECESSIDADE DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – DECRETO-LEI 70/66 –
LEI 8004/90.

 
1. A execução extrajudicial, excepcionalmente via para a tutela do credor hipotecário, não coloca o exequente da alcatifa de ente privilegiado diante dos princípios gerais da lei processual, devendo homenagem ao devido processo legal, que alberga a ação extrajudicial, a eficácia da execução está submissa a garantias
procedimentais, entre elas o ato essencial do mutuário executado ser pessoalmente intimado, oportunizando a purgação da mora, antes dos editais de leilão.

 
2. Demonstrado o descumprimento de ato essencial quanto a comunicação procedimental aprisionada ao leilão, impõe-se a anulação da arrematação concretizada ao arrepio da lei, ofendendo interesses sociais e individuais.

 
3. Precedentes da jurisprudência.

 
4. Recurso improvido”.

(REsp 37.792/RJ, Rel. Ministro MILTON LUIZ PEREIRA, PRIMEIRA TURMA,julgado em 22/03/1995, DJ 24/04/1995)
“PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. LEILÃO. DEVEDOR. INTIMAÇÃO
PESSOAL. NECESSIDADE.

 
1. Esta Corte tem entendimento assente no sentido da necessidade de notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão de imóvel objeto de contrato de financiamento, vinculado ao SFH, em processo de execução extrajudicial sob o regime do Decreto-lei nº 70/66. Precedentes

2. Recurso conhecido e provido”.
(REsp 697.093/RN, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA,
julgado em 17/05/2005, DJ 06/06/2005)
“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO PESSOAL
DO DEVEDOR. NECESSIDADE.
Na execução extrajudicial do Decreto-lei 70/66, o devedor deve ser pessoalmente intimado do dia, hora e local de realização do leilão do imóvel objeto do financiamento inadimplido, sob pena de nulidade”.
(AgRg no REsp 719.998/RN, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS,
TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2007, DJ 19/03/2007)
“AGRAVO REGIMENTAL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO DE INSTRUMENTO
– LEILÃO – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DECRETO- LEI N. 70/66 –
NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – NECESSIDADE – DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA.

 
I – Nos termos da jurisprudência desta Corte, a notificação para o leilão, na execução extrajudicial de que trata o Decreto-Lei 70/66, deve ser, necessariamente pessoal. Precedentes.

 
II – O Agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.

 
III. Agravo Regimental improvido”.
(AgRg nos EDcl no Ag 1.237.629/ES, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2010, DJe 16/08/2010)

 
Analisando o inteiro teor dos precedentes mais antigos desta Corte sobre o tema, nota-se que essa exigência – de intimação pessoal para a realização do leilão extrajudicial – partiu de interpretação do parágrafo único do artigo 36 do Decreto-Lei nº 70/66, que ostenta a seguinte redação:

 
“Art 36. Os públicos leilões regulados pelo artigo 32 serão anunciados e realizados, no que êste decreto-lei não prever, de acôrdo com o que estabelecer o contrato de hipoteca, ou, quando se tratar do Sistema Financeiro da Habitação, o que o Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação estabelecer.

 
Parágrafo único. Considera-se não escrita a cláusula contratual que sob qualquer pretexto preveja condições que subtraiam ao devedor o conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou que autorizem sua promoção e realização sem publicidade pelo menos igual à usualmente adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade corrente” (grifou-se).

 
Logo, vê-se que também o Decreto-Lei nº 70/66 não é incisivo quanto à necessidade de intimação pessoal do leilão extrajudicial e, apesar disso, ainda que a lei não seja clara a respeito, a formalidade da intimação pessoal do devedor para o leilão extrajudicial foi amplamente acolhida pela jurisprudência.

 
Sendo assim, havendo previsão legal de aplicação do artigo 36, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 70/66 ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 e sendo pacífica, no âmbito daquele decreto, a jurisprudência no sentido da necessidade de intimação pessoal da data do leilão extrajudicial, conclui-se pela incidência desse
entendimento aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97.

 
Não bastasse a remissão expressa feita pela Lei nº 9.514/97, em seu artigo 39, inciso II, à incidência dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, que engloba o artigo 36, parágrafo único, no que interessa, justifica-se a adoção do mesmo entendimento para o procedimento de leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97 por mais dois fundamentos.

 
Em primeiro lugar, a assinatura do auto de arrematação representa o último momento para purgação da mora, daí a relevância do conhecimento pelo devedor do momento da alienação do bem.
A propósito:
“HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.

 
1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014.

 
2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário.

 
3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.

 
4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

 
5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o
mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor.

 
6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não
perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal.

 
7. Recurso especial provido”.
(REsp 1.433.031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014 – grifou-se)
Além disso, manifesta-se como garantia de acompanhamento pelo devedor do procedimento de alienação do bem quanto à sua lisura.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Publique-se.
Intimem-se.
Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2018.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator

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Decisão do STJ assegura pagamento de dívida de condomínio com penhora de imóvel, apesar de se tratar de bem de família

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

A Turma entendeu que a natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

 
Relativização da impenhorabilidade

 
“A questão que nos chama a atenção, é a relativização da impenhorabilidade, inclusive de bens de família, para a garantia de obrigação da qual o condomínio ficou obrigado, porquanto o recorrente sustenta que ao tempo da constituição da obrigação sequer era proprietário do imóvel onde agora recai penhora de fração ideal”, reflete o desembargador Raduan Miguel Filho, presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família -IBDFAM, em Rondônia.

 
Segundo ele, o entendimento do STJ tem sido objeto de discussões perante o próprio STJ, e tem sido alinhado a respeito da possibilidade de penhora de bem de família para pagamento de dívidas condominiais. “Desde 2001, em decisão de relatoria do Ministro ARI PARGENDLER (REsp 161.795/SP) a Corte da Cidadania já firmara jurisprudência no sentido de admitir a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação para pagamento de quotas condominiais, relativizando naquele caso a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia da família”, diz. “Questão semelhante à ora comentada também foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgRg no Ag nº 335.145/SP, quando o Ministro Aldir Passarinho Júnior acentuou que a jurisprudência das Turmas integrantes da 2ª Seção do STJ houvera pacificado no sentido da possibilidade da penhora de imóvel que serve de residência à família do devedor para assegurar pagamento de dívida oriunda de despesas condominiais do próprio bem”, completa.

 
O desembargador ressalta que a obrigação propter rem vincula o próprio bem objeto das cotas condominiais ao pagamento do débito, que visa conservação da própria coisa. “O imóvel responde pelos débitos, independente de quem quer que esteja na posse ou em nome de quem está registrado. Logo, não há que se falar em impenhorabilidade, ainda que o bem seja classificado como bem de família”, garante.
Exceção

 
Raduan observa que trata-se de uma exceção à regra da impenhorabilidade, o que não acontece com frequência. “O objetivo da lei de impenhorabilidade do bem de família (lei n. 8.009/1990) é resguardar o direito à moradia da unidade familiar com base em princípios Constitucionais e também éticos. E, sua relativização não é comum, considerando a necessidade que se tem de preservar, dentre outros, o princípio da dignidade da pessoa humana. Por fim, importante ressaltar que o instituto da impenhorabilidade possui grande relevância em nosso ordenamento jurídico, especialmente por instrumentalizar o direito constitucional à moradia, em que protege o devedor que tenha apenas uma morada para abrigar sua família. Contudo, em algumas hipóteses, a relativização merece guarida do poder judiciário como forma de compelir o devedor ao adimplemento da dívida”.

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O impacto da nova Lei do Distrato nos contratos de aquisição de imóveis

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O impacto da nova Lei do Distrato nos contratos de aquisição de imóveis

No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A lei trata de inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento.

O impacto da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) no cenário jurídico dos contratos de alienação de imóveis “na planta” (incorporação) e em loteamento pode ser assim resumido:

• alcance da nova lei: embora o objeto da lei seja a alienação de imóveis “na planta”, ela também deve ser aplicada, por analogia, para vendas de imóveis já construídos quando o adquirente puder ser considerado consumidor (capítulo 3). Igualmente, malgrado a lei só trate de contratos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cessões), ela também deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta;

• diretrizes interpretativas da nova lei: (i) a nova lei se destina a proteger a parte mais vulnerável no contrato, o adquirente; e (ii) se a nova lei não afastou explicitamente alguns desses entendimentos jurisprudenciais e se estes eram favoráveis ao adquirente, o intérprete deve considerá-los como subsistentes;

• aplicabilidade do CDC: o CDC deve ser aplicado em harmonia com a novalei nos contratos de aquisição de imóvel “na planta” firmados por consumidores por meio da técnica do “diálogo das fontes”;

• irretroatividade da nova lei: a nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua vigência. Para contratos anteriores, é lícito que a jurisprudência — com astúcia — mude seu entendimento com base nas regras e princípios anteriores à nova lei, de modo a obter o mesmo resultado prático da nova lei. Todavia, nesse caso, os tribunais deverão modular os efeitos do novo entendimento para recair apenas para ações judiciais propostas após a mutação jurisprudencial;
• quadro-resumo e anuência específica: embora os efeitos jurídicos da falta de informações no quadro-resumo de que tratam o artigo 35-A da Lei 4.591/64 e o artigo 26-A da Lei 6.766/76 sejam cosméticos, a ausência de anuência específica junto à cláusula relativa ao desfazimento contratual acarreta nulidade dessa cláusula;

• resilição unilateral: a resilição unilateral — que é imotivada — continua plenamente admissível, pois a nova Lei não promoveu alteração alguma a esse respeito;

• direito de arrependimento (artigos 67-A, parágrafos 10 e 11, Lei 4.591/64): (i) pode ser aplicado por analogia aos casos de loteamento; (ii) admite manifestação por qualquer meio de comunicação que garanta ciência do incorporador e que tenha sido disponibilizado por este aos clientes, independentemente de pacto expresso; (iii) é devido mesmo para casos de alienações feitas dentro da sede do incorporador, desde que o adquirente seja consumidor;
• valor de fruição do imóvel e do valor pago à alienante: assim como o adquirente tem de pagar o valor de fruição do imóvel (artigo 67-A, parágrafo 2º, III, Lei 4.591/64; e artigo 32-A, I, Lei 6.766/76), também o alienante precisa pagar o valor de fruição do dinheiro já pago, pois o fundamento jurídico em ambos os casos é a vedação ao enriquecimento sem causa;
• risco máximo do adquirente: excluindo os valores de fruição do imóvel, inexiste o risco de o consumidor que, por um motivo qualquer, não tenha conseguido honrar as prestações ficar endividado além do valor total que desembolsou (artigo 67-A, parágrafo 4º, da Lei 4.591/64);

• direito de cessão do contrato para evitar a multa compensatória (artigo 67-A, parágrafo 9º, da Lei 4.591/64): o adquirente tem direito a ceder sua posição contratual a terceiro com idoneidade financeira a fim de evitar a multa compensatória, e o alienante só poderá se recusar a tanto se comprovar inidoneidade financeira do terceiro. Esse direito aplica-se tanto para casos de incorporação quanto para de loteamento;

• multa moratória pelo atraso no pagamento das prestações pelo adquirente: a nova lei nada mudou. Segue a multa moratória no patamar pactuado pelas partes, limitado, porém, a 2% caso o adquirente seja consumidor (artigo 52, parágrafo 1º, do CDC);
• cumulação da multa moratória pelo atraso da incorporadora com outras indenizações: no caso de atraso na entrega do imóvel, o incorporador tem de pagar multa moratória de 1% do valor pago pelo adquirente (artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64), sem prejuízo do direito de este cobrar integralmente indenização por lucros cessantes (pela indisponibilidade do imóvel), por outros danos materiais comprovados e por danos morais eventualmente existente. A nova lei não alterou jurisprudência anterior, que seguia esse caminho;

• multa moratória no caso de caso de atraso do loteador em terminar as obras de infraestrutura: a nova lei é silente sobre o tema. Temos que a multa moratória e outros encargos moratórios são devidos, mas a base de cálculo deles deve ser proporcional à expressão econômica que as obras de infraestrutura possuem no preço do lote;

• exigência de situação de adimplência do adquirente para recebimento da multa moratória (artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64): o adquirente inadimplente só não terá direito à multa moratória pelo atraso na entrega do imóvel se o incorporador já tiver concluído a construção e estiver retendo a entrega das chaves do imóvel como exercício legítimo da exceptio non adimpleti contractus. Todavia, se o incorporador tiver atrasado a própria conclusão da construção, ele terá de pagar a multa moratória ainda que o adquirente esteja inadimplente, pois a inadimplência deste último passa a ser justificada como exercício da exceptio non adimpleti contractus;
• inversão de multa compensatória e moratória: é cabível a inversão da multa compensatória contra o incorporador, se o adquirente for consumidor. Não é devida, porém, a inversão da multa moratória, pois há norma expressa estipulando o percentual dela em desfavor do incorporador. A nova lei não censurou a inversão de cláusula penal, a qual era admitida pela jurisprudência anterior;

• excludente de responsabilidade da incorporadora por atraso na obra: a melhor interpretação do parágrafo 1º do artigo 43-A da Lei 4.591/64 é no sentido de que o pagamento, em mora, de prestações pelo adquirente não impede que este, havendo atraso na conclusão das obras, promova a resolução do contrato, pois o causador da extinção do contrato é exclusivamente o incorporador. O adquirente, todavia, poderá ser considerado como causador do atraso da construção se tiver praticado algum ato doloso tendente a obstruir o andamento da obra (ex.: um ataque terrorista) ou se, não sendo consumidor, houver cláusula contratual que transfira ao adquirente que paga, com mora, as prestações a responsabilidade pelo atraso da construção;
• inviabilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória: o parágrafo 3º do artigo 43-A da Lei 4.591/64, ao vedar a cumulação da multa compensatória com a moratória, é inconstitucional por ofensa ao direito adquirido. Essa proibição de cumulação poderia ser pactuada no contrato apenas se o adquirente não fosse consumidor, pois, em o sendo, a cláusula seria nula por ser abusiva à luz do artigo 51 do CDC. De qualquer sorte, supondo-se, por epítrope, inexistir ofensa ao direito adquirido, para evitar uma inconstitucionalidade por ofensa ao princípio da isonomia, o parágrafo 3º do artigo 43-A deve ser interpretado em conjunto com o artigo 67-A da Lei 4.591/64, de modo que a vedação de cumulação de multa moratória com multa compensatória deve ser aplicada tanto contra o adquirente quanto contra o incorporador;

• atecnia do termo “distrato”: O termo “distrato” é utilizado de modo atécnico ao longo do texto da nova lei, ora se referindo à resilição unilateral, ora a um mero contrato de confissão ou de renegociação de dívida oriunda de uma resolução contratual;
• limites de negociabilidade no contrato de confissão e renegociação de dívida (“distrato”, no linguajar atécnico da nova lei): à luz do parágrafo 13 do artigo 67-A da Lei 4.591/64, o termo “distrato” empregado nesse dispositivo refere-se, na verdade, a um contrato de confissão e de renegociação de dívida e, por se destinar a prevenir judicializações, deve assegurar a mais plena liberdade negocial entre as partes, com possibilidade de redução de direitos tanto do adquirente quanto do alienante;

• prazo para devolução do valor devido ao adquirente na resolução contratual por culpa deste: o valor residual a ser restituído adquirente deverá ser pago no prazo estabelecido nos parágrafos 5º e 6º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 e no artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei 6.766/76, mas, durante esse período, esse valor deverá ser acrescido com: (i) correção monetária para mera preservação do valor real da moeda por ordem expressa do parágrafo 8º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 (que tem de se aplicar por analogia para o regime de loteamento); e (ii) um valor de fruição do dinheiro para evitar o enriquecimento sem causa, valor esse que deverá corresponder a uma taxa razoável de juros remuneratórios, a qual, ao nosso sentir, deve ser o teto estabelecido no artigo 591 do CC. Após o vencimento, somente incidirão sobre o valor residual os encargos moratórios do artigos 389 e 395 do CC, como correção monetária, juros moratórios etc.;

• prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa deste quando houver patrimônio de afetação: o parágrafo 5º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 deve ser entendido no sentido de que o prazo de 30 dias para a devolução do valor residual ao adquirente no caso de resolução contratual por culpa deste quando houver patrimônio de afetação é a data do habite-se ou a data contratual final para a entrega do imóvel (com inclusão do prazo de suspiro do artigo 43-A), o que ocorrer em primeiro lugar;

• prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa do incorporador: a devolução deverá ocorrer no prazo de 60 dias da data da resolução, mas, durante esse período, o incorporador deverá pagar um valor de fruição correspondente à taxa de juros remuneratórios máxima do artigo 591 do CC. Se adquirente for consumidor, é nula cláusula que afaste esse dever por força do artigo 51 do CDC;

• financiamento direto com o incorporador para pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves: no caso de “financiamento direto” com o incorporador para pagamento do saldo devedor devido no momento da entrega das chaves, o parágrafo 14 do artigo 67-A da Lei 4.591/64 somente se aplica para regras procedimentais e para o prazo de vencimento do valor residual a ser restituído ao adquirente, de modo que o cálculo da dívida a ser cobrada pelo alienante deverá ser o somatório das rubricas previstas nos incisos I e II do caput do artigo 67-A e nos incisos I a IV do parágrafo 2º do artigo 67-A, deduzido o que já foi amortizado. Ademais, nesse caso de financiamento direto com o incorporador, se o adquirente for consumidor, é nula cláusula contratual que estipule o cálculo da dívida a ser cobrada pelo alienante de modo diverso;

• venda de lotes por compra e venda com alienação fiduciária em garantia: a Lei 9.514/97 aplica-se apenas em questões procedimentais e na definição do prazo de devolução, e não para o cálculo da dívida a ser cobrada pelo loteador. É nula cláusula contrato em contrário se o adquirente for consumidor;

• retenção do valor de contribuição a associação de moradores: o alienante só poderá reter o valor das contribuições devidas a associações de moradores se o adquirente era voluntariamente associado.
Fonte: Conjur

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Por Aline Horvarth Cunha 23/02/2016 20:17:17

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Fonte: Correio24Horas

A crise do emprego atingiu em cheio os condomínios de Salvador, que registram aumento na inadimplência. Segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), o número de ações judiciais de cobrança de despesas condominiais cresceu 45% na capital baiana em janeiro último em comparação com  dezembro de 2015.  Enquanto no mês de dezembro foram ajuizadas 408 ações, no mês passado o número pulou para 586.

Em todo o ano de 2015, foram ajuizadas  7.746 mil ações judiciais, crescimento de 8,48% na comparação com 2014 (ver dados no  infográfico). “O condomínio é a primeira coisa que se deixa de pagar (em momento de dificuldade) porque tem uma multa mais baixa  e a punição só a longo prazo”, afirma o presidente Secovi-BA, Kelsor Fernandes.Para os administradores, a situação é complexa. Por um lado, eles sofrem reclamações de condôminos que têm de pagar taxas mais altas para cobrir a fatia não quitada pelos moradores inadimplentes. Por outro, têm poucas ferramentas para punir quem deixar de pagas as taxas condominiais pois não podem cortar o acesso dos inadimplentes a serviços essenciais do prédio, como portaria 24 horas, fornecimento de água ou o uso de elevadores e de áreas comuns, por exemplo.

“O condomínio não pode tomar nenhuma ação no sentido de cortar ou suspender o serviço essencial. O único recurso que temos é negociar e aplicar taxas extras para poder compensar essa perda de receita”, diz Kelsor Fernandes.

Caixa
A empresária Stephanie Loureiro sentiu no bolso o ônus de arcar com vizinhos inadimplentes. “O prédio está sem caixa para implementar algumas coisas que são necessárias, mas o dinheiro da taxa não cobre por conta da inadimplência”, diz, citando que já foi avisada que no próximo mês terá de pagar uma taxa extra. “O que irrita é que tem vizinho que vai fazer a negociação da dívida para conseguir dar uma festa no salão, paga a primeira parcela e depois a dívida continua lá rolando”.

Stephanie paga mensalmente R$ 800 de taxa de condomínio. Caso faça isso até a data de vencimento, o valor cai para R$ 650. “(A administração do) O condomínio ainda não conseguiu respirar por causa da inadimplência e no final das contas todo mundo é atingido”.

Cobrança
Apesar das reclamações, as ações de cobrança das administradoras estão cada vez mais efetivas, como assegura o coordenador administrativo da Rane Administração de Condomínios, Luís Alexandre. A empresa é responsável por 90 condomínios em Salvador. Ele estima que, hoje, em um prédio com 25 apartamentos, pelo menos seis devem entre três e cinco mensalidades.  “Na maioria das vezes muitos perderam os empregos. Tem gente que chega a ficar devendo 12 meses. Os que tentam negociar chegam a parcelar a dívida em até 10 vezes”, observa.  

Em alguns condomínios administrados pela Rane, a inadimplência chega, atualmente, a 25% em comparação com o mesmo período do ano passado. “Quando alguém não paga a taxa de condomínio, outros moradores são penalizados. O impacto da inadimplência é no bolso de todos os vizinhos. Em média, a taxa de manutenção do condomínio chega a aumentar de 10% a 15% por conta de inadimplência”, contabiliza.

Para a síndica e gerente de atendimento da ACS Administração de Condomínios, Linda Carvalho, a inadimplência se agravou com a crise econômica.  “Após o atraso da terceira taxa de condomínio, quando a cobrança administrativa já não resolve, só resta à administração do condomínio partir de imediato para cobrança judicial”, enfatiza ela. E usar a Justiça para fazer o inadimplente tornar a taxa condominial prioridade dá bons resultados. “Muitos condomínios estipulam data para quitação do débito sem juros e multa e a carta de cobrança já segue anexada a um novo boleto para facilitar o pagamento e regularizar o débito”, garante.

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O número de ações de cobrança de taxas condominiais na justiça baiana aumentou 45% em janeiro deste ano, em relação a dezembro de 2015. Nesta entrevista, concedida no dia 23/02/16, ao jornal Band Cidade, de Salvador, o presidente do SECOVI-BA orienta sobre como organizar as contas para não perder o equilíbrio fiscal. Assista aqui. 

FONTE: SECOVI BAHIA

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