Taxas condominiais só podem ser executadas se ato estiver previsto, diz juiz

O condomínio não pode propor ação de execução de taxas condominiais, uma vez que boletos de cobrança emitidos pelo condomínio não constituem título executivo. Este é o entendimento do juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 4ª Vara Cível de Goiânia, ao acolher recurso de uma construtora proprietária de um imóvel.

O juiz ressaltou que as taxas condominiais só podem ser objeto de ação de execução se estiverem previstas na Convenção do Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral.

 
“As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, para serem executadas pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais, ou seja, para efetivamente retratarem uma obrigação certa, líquida e exigível, devem estar previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem obrigatoriamente acompanhar a petição inicial, sob pena de indeferimento ou extinção do feito”, diz Ribeiro de Oliveira.
O advogado Arthur Rios Júnior, que defendeu a construtora acionada pelo condomínio, explica a estratégia adotada no caso. “Somente os condomínios que aprovam as contribuições em assembleias gerais possuem tal prerrogativa. A maioria dos condomínios em Goiânia não atua desta maneira e está correndo o risco de ver suas ações extintas no Judiciário”, afirma.
Arthur explica que a ação de execução permite a negativação do nome do devedor, bem como a imediata constrição de bens deste. “Aos condomínios que não aprovam suas contribuições em assembleias, somente é possível a ação de cobrança, que demanda um longo tempo para chegar na fase de execução”, esclarece.

Fonte: Conjur

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Decisão do STJ assegura pagamento de dívida de condomínio com penhora de imóvel, apesar de se tratar de bem de família

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

A Turma entendeu que a natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

 
Relativização da impenhorabilidade

 
“A questão que nos chama a atenção, é a relativização da impenhorabilidade, inclusive de bens de família, para a garantia de obrigação da qual o condomínio ficou obrigado, porquanto o recorrente sustenta que ao tempo da constituição da obrigação sequer era proprietário do imóvel onde agora recai penhora de fração ideal”, reflete o desembargador Raduan Miguel Filho, presidente do Instituto Brasileiro de Direito de Família -IBDFAM, em Rondônia.

 
Segundo ele, o entendimento do STJ tem sido objeto de discussões perante o próprio STJ, e tem sido alinhado a respeito da possibilidade de penhora de bem de família para pagamento de dívidas condominiais. “Desde 2001, em decisão de relatoria do Ministro ARI PARGENDLER (REsp 161.795/SP) a Corte da Cidadania já firmara jurisprudência no sentido de admitir a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação para pagamento de quotas condominiais, relativizando naquele caso a impenhorabilidade do imóvel destinado à moradia da família”, diz. “Questão semelhante à ora comentada também foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no AgRg no Ag nº 335.145/SP, quando o Ministro Aldir Passarinho Júnior acentuou que a jurisprudência das Turmas integrantes da 2ª Seção do STJ houvera pacificado no sentido da possibilidade da penhora de imóvel que serve de residência à família do devedor para assegurar pagamento de dívida oriunda de despesas condominiais do próprio bem”, completa.

 
O desembargador ressalta que a obrigação propter rem vincula o próprio bem objeto das cotas condominiais ao pagamento do débito, que visa conservação da própria coisa. “O imóvel responde pelos débitos, independente de quem quer que esteja na posse ou em nome de quem está registrado. Logo, não há que se falar em impenhorabilidade, ainda que o bem seja classificado como bem de família”, garante.
Exceção

 
Raduan observa que trata-se de uma exceção à regra da impenhorabilidade, o que não acontece com frequência. “O objetivo da lei de impenhorabilidade do bem de família (lei n. 8.009/1990) é resguardar o direito à moradia da unidade familiar com base em princípios Constitucionais e também éticos. E, sua relativização não é comum, considerando a necessidade que se tem de preservar, dentre outros, o princípio da dignidade da pessoa humana. Por fim, importante ressaltar que o instituto da impenhorabilidade possui grande relevância em nosso ordenamento jurídico, especialmente por instrumentalizar o direito constitucional à moradia, em que protege o devedor que tenha apenas uma morada para abrigar sua família. Contudo, em algumas hipóteses, a relativização merece guarida do poder judiciário como forma de compelir o devedor ao adimplemento da dívida”.

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Nesta primeira semana de março de 2016, o Escritório Carvalho e Silva Advogados, através do Dr. Ubirajara Guimarães, membro da sua equipe de associados,  conquistou mais uma vitória para os mutuários da CEF, diante da eterna contenda travada para a quitação do saldo devedor pelo FCVS nas hipóteses em que o mutuário possui mais de uma unidade financiada pelo SFH.

Em sua decisão o Juiz Federal reconheceu a quitação do bem, determinando, ainda, a imediata baixa da hipoteca que gravava o imóvel.

Confira um trecho da decisão:

Assim, celebrado o contrato de mútuo em questão em julho de 1983, com
cobertura do FCVS, aplica-se-lhe o benefício previsto no art. 2º, § 3º da Lei n.º 10.150/00
(e de suas edições anteriores). Registre-se que a Lei nº 10.150/2000 modificou a redação
do art. 3º da Lei nº 8.100/90, determinando a quitação, pelo FCVS, do saldo devedor
remanescente de todos os contratos firmados até 05/12/1990, como é o caso destes
autos.
Cabe, pois, declarar o direito à quitação do financiamento habitacional e o
cancelamento da hipoteca respectiva.

ENTENDA A SITUAÇÃO QUE ABARCA TODOS OS MUTUÁRIOS DO PAÍS:

FCVS – Mutuários têm direito a quitação de seu imóvel

Oitenta mil mutuários do Sistema Financeiro da Habitação, com mais de um imóvel, tem direito a quitação pelo FCVS.

Uma situação que está incomodando milhares de mutuários do SFH é, mesmo nos contratos que tenham a proteção do FCVS, pagar todas as parcelas previstas em contrato e ter negado o direito à quitação da dívida.

O FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais foi criado no SFH – Sistema Financeiro da Habitação com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento.

Este saldo residual sempre existe porque nos contratos mais antigos do SFH as prestações eram reajustados pelo índice da categoria profissional do mutuário, mas o saldo devedor era reajustado pelo índice da poupança e acrescido de juros. Isto gera distorções onde ao final do pagamento de 15, 20 anos de financiamento o mutuário ainda tem um saldo devedor equivalente a 4 vezes o valor de mercado do imóvel.

O FCVS foi retirado dos contratos a partir de 1987 e extinto em definitivo em 1993. Porém, os contratos que contavam com contribuição a este fundo, ainda vem se encerrando até hoje e os bancos deveriam cumprir o contratado.

Só que a Caixa Econômica Federal, que administra o FCVS, vem negando a cobertura dos saldos residuais para os mutuários que já tiveram outro financiamento pelo SFH coberto por este fundo.

O equívoco deste posicionamento da CEF é que na Lei 4380/64, que criou o SFH, realmente há uma proibição de que a pessoa faça mais de um financiamento pelo SFH. Só que os bancos fizeram milhares de contratos com mutuários que já tinham um contrato pelo SFH, quitado ou em andamento. E receberam os 3% de FCVS em ambos os contratos.

O próprio governo editou a Lei 10.150/00 reconhecendo o direito a cobertura de todos os contratos anteriores a novembro de 1990 pelo FCVS, mesmo que os mutuários possuam mais de um contrato. Só que, há 8 anos, os bancos insistem em descumprir a lei.

Ao menos 80 mil mutuários estão nesta situação em todo o país, conforme estimativa do IBEDEC. Diariamente, o IBEDEC recebe dezenas de consultas sobre o tema em Brasília, mesma situação que se repete na ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação em outras partes do país.

O casal de aposentados Gil e Darci Almeida, de Taguatinga (DF), teve a desagradável surpresa de pagar o financiamento da “casa-própria”, por 21 anos, e, ao pagar a última prestação, o BRB negou a quitação, alegando que os mutuários tinham outros financiamentos já quitados pelo FCVS.

Eles firmaram um contrato com o BRB, em 1982, pelo prazo de 252 meses, com cobertura de FCVS. Entretanto, em 2003, quando chegou ao final dos pagamentos comprometidos, teve o direito à liquidação do saldo devedor residual negado, alegando que o financiamento não poderia ser liquidado pelo FCVS, pois que outro financiamento já tinha sido quitado pelo mesmo fundo, em data anterior.

Os mutuários não concordaram com aquela situação, pois havia pago todas as parcelas em dia, inclusive o FCVS que representa 3% de cada parcela do financiamento.

Recorreram à Justiça Federal do Distrito Federal e tiveram reconhecido o direito à quitação do contrato. O Judiciário tem reconhecido repetidamente este direito, como recentemente o STJ o fez p elo julgamento dos Recursos Especiais 857415/RS e 815226/AM e pelo 1.050.458/RS. O decidido pelo STJ neste último processo tem força vinculante para todos os demais casos, que terão idêntico desfecho no Judiciário.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, orienta que “todos os mutuários que se vejam cobrados por saldo residual em contratos do SFH devem procurar seus direitos. Os contratos com FCVS têm que ser liquidados sem ônus aos mutuários, pois é um direito assegurado por lei e já pacífico nos Tribunais”.

O IBEDEC alerta que o mutuário pode sofrer uma execução judicial, caso não adote alguma providência podendo até perder o imóvel que pagou por 20 anos.

Mutuários que tiveram o direito negado nos últimos anos podem questionar o direito em até 10 (dez) anos do fim do contrato. Quem pagou valores ao banco por conta desta negativa, pode reaver na Justiça os valores pagos indevidamente.

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Um produto que não atende à expectativa do consumidor não caracteriza propaganda enganosa. No entanto, reclamar disso na Justiça também não é litigância de má-fé. O entendimento é da 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que reformou decisão de instância anterior no caso um homem que processou um banco estatal e uma empreiteira por considerar que foi lesado na compra de um imóvel.

Na primeira instância o consumidor não só perdeu o processo como foi sentenciado a pagar 5% do valor da causa por litigância de má-fé. Esse foi o único ponto reformado em segunda instância. O relator do processo no TRF-2, desembargador Guilherme Calmon, entendeu não estarem presentes os pressupostos que caracterizariam a má-fé: “Não se vislumbra a prática de conduta típica, consubstanciada em suposta alteração da verdade dos fatos jurídicos alegados em juízo ou prática de conduta de modo temerário”, pontuou o magistrado.

O consumidor procurou a Justiça Federal em busca de reparação por conta de sua decepção com a qualidade da obra, pela falta do Habite-se (documento comprobatório de que a obra realizada está pronta para morar e de acordo com as exigências expostas na lei) e por suposta cobrança indevida. Ele pretendia ser indenizado por propaganda enganosa e danos morais,  e pedia que as prestações do imóvel fossem refinanciadas.

O acórdão confirmou o restante da sentença, tendo em vista que o relator entendeu que apesar das alegações defendidas em sua petição inicial, o autor não comprovou que houve propaganda enganosa, nem que as condições do  imóvel estejam em desacordo com aquelas combinadas no momento que foi fechado o financiamento. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, Calmon considerou que a cobrança das prestações é válida, afinal não houve atraso na entrega do imóvel e nem mesmo a ausência do Habite-se chegou a prejudicar ao autor, que ocupou o imóvel, mesmo sem o documento. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-2.

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